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Surface de plancher, emprise au sol, surface taxable : ces trois notions se ressemblent, mais ne servent pas du tout à la même chose ! Vous allez pourtant les rencontrer au moment de préparer votre projet de construction d’habitation et vos demandes d’urbanisme. Alors, comment les calculer sans se tromper ? Maisons Clair Logis vous explique tout ce qu’il faut savoir.
La surface de plancher correspond aux surfaces de chaque niveau clos et couvert dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m, calculées à partir du nu intérieur des façades, après plusieurs déductions. La surface de plancher a remplacé les anciennes notions de SHOB (surface hors œuvre brute) et de SHON (surface hors œuvre nette) en 2012. Elle sert notamment à déterminer l’autorisation d’urbanisme nécessaire et le recours obligatoire à l’architecte.
L’emprise au sol, c’est la projection verticale du volume de la construction. Elle permet de vérifier certaines règles du PLU, comme le coefficient d’emprise au sol quand il existe.
Et la surface taxable sert au calcul de la taxe d’aménagement. Ne les confondez pas non plus avec la surface habitable, qui répond encore à une autre définition !
Pour le calcul de la surface de plancher, on additionne d’abord les surfaces de tous les niveaux clos et couverts, mesurées au nu intérieur des façades. Voici ce qu’on déduit ensuite :
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À déduire de la surface de plancher |
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Surfaces sous une hauteur de plafond ≤ 1,80 m |
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Vides et trémies des escaliers et des ascenseurs |
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Surfaces destinées au stationnement des véhicules et leurs rampes d’accès |
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Combles non aménageables |
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Épaisseur des murs au niveau des embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur |
Un garage destiné au stationnement ne crée donc pas de surface de plancher. Des combles peuvent en créer s’ils sont aménageables, clos et couverts et présentent une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m.
L’emprise au sol, elle, se calcule en projetant verticalement le volume du bâtiment. Les débords et surplombs sont pris en compte, sauf les débords de toiture non soutenus par des poteaux ou des encorbellements.
La surface taxable reprend les surfaces closes et couvertes de plus de 1,80 m, mais ses déductions sont moins nombreuses. Un garage clos et couvert peut ainsi être taxable même s’il est exclu de la surface de plancher. Certains aménagements extérieurs, comme des aires de stationnement, peuvent par ailleurs être taxés forfaitairement sans constituer de surface taxable.
Prenons une maison de plain-pied avec 120 m² mesurés au nu intérieur, auxquels s’ajoutent un garage clos de 20 m² et un abri de voiture ouvert de 15 m². Supposons qu’il n’y ait ni trémie ni partie sous 1,80 m.
Pour la surface de plancher, les 20 m² du garage sont déduits puisqu’ils servent au stationnement et l’abri ouvert n’entre pas dans le calcul parce qu’il n’est pas clos : surface de plancher = 120 m².
Pour la surface taxable, le garage clos et couvert est en revanche comptabilisé : surface taxable = 140 m².
L’emprise au sol est différente : elle dépend de la projection verticale des volumes construits. La maison et le garage comptent, et l’abri de voiture couvert soutenu par des poteaux crée également de l’emprise. Son calcul doit donc être réalisé à partir des dimensions extérieures de ces volumes.
Et la terrasse ? Une terrasse de plain-pied sans surélévation significative ne crée pas d’emprise au sol. Notez qu’une terrasse surélevée peut en revanche en créer selon sa configuration.
C’est justement pour cela qu’une même construction peut afficher trois chiffres différents !
Ces calculs permettent de savoir si votre projet nécessite une déclaration préalable ou un permis de construire. Attention : selon le type de projet, il faut regarder la surface de plancher ET l’emprise au sol. Dépasser un seuil avec l’une des deux peut suffire à modifier le type d’autorisation nécessaire. Pour connaître précisément les règles applicables à votre projet, utilisez le simulateur officiel de Service-Public puis consultez notre guide pour déterminer votre autorisation d’urbanisme.
Ces surfaces permettent de vérifier si vous êtes conforme aux règles locales du PLU, comme l’emprise au sol et la taille du terrain. Sachez que pour une maison individuelle construite par une personne physique pour elle-même, le recours obligatoire à l’architecte intervient dès que la surface de plancher dépasse 150 m².
Quelle différence entre surface de plancher et emprise au sol ?
La première mesure certaines surfaces intérieures closes et couvertes après déductions. La seconde correspond à la projection verticale du volume de la construction. Un abri ouvert soutenu par des poteaux peut donc créer de l’emprise sans créer de surface de plancher.
Le garage compte-t-il dans la surface de plancher ?
Non, lorsque sa surface est aménagée pour le stationnement des véhicules. Elle est déduite du calcul prévu par le Code de l’urbanisme. Un garage clos et couvert peut en revanche entrer dans la surface taxable.
La surface de plancher est-elle la même que la loi Carrez ?
Non. La surface de plancher est une notion d’urbanisme utilisée notamment pour les autorisations de construire. La superficie privative dite « loi Carrez » répond à d’autres règles et concerne la vente de lots de copropriété.
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