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Quel budget pour faire construire ?

Comment financer la construction d'une maison ?

Quand on se lance dans un projet de construction de maison, il y a un point qui est souvent source d'inquiétude : le financement. Pourquoi ? D'abord, parce qu'on ne sait pas trop comment ça marche. Ensuite, parce qu'on a peur de ne pas trouver les fonds nécessaires et surtout, on ne sait pas par où commencer ni comment s'y prendre. Entre les différents types de prêts et les conditions associées, trouver le ou les bons financements pour son projet peut s'avérer compliqué. Il existe toutefois plusieurs subventions et prêts possibles pour les futurs acquéreurs. Zoom sur les principales possibilités qui s'offrent à vous en France !
Comment financer la construction de sa maison ?

Sommaire :

 

 

Quels prêts choisir pour faire construire ?

Quels prêts choisir pour faire construire sa maison neuve ?

Pour financer votre construction, vous pouvez opter pour différents types de financement, en fonction de votre situation personnelle, de votre projet et de votre banque. Vous pouvez également faire appel à un courtier, qui négociera pour vous auprès des établissements bancaires les meilleures conditions possibles.

En tant que constructeur implanté localement depuis 70 ans, nous avons un réseau de partenaires financiers de confiance vers lesquels nous pouvons vous orienter.

 

Le Prêt immobilier « classique » (ou prêt amortissable)

Proposé par tous les organismes bancaires, ce type d’emprunt est la solution la plus courante pour toute personne souhaitant acquérir un bien immobilier (achat, construction ou encore rénovation).

Disponible sans condition de ressource, à taux fixe ou variable, la durée d’emprunt peut aller de 5 à 35 ans.

Pour accorder ou non le financement, la banque étudiera notamment votre profil emprunteur. Parmi les critères observés, seront pris en compte votre taux d’endettement, votre quotient familial. le capital que vous souhaitez emprunter, votre épargne, votre apport personnel, votre situation professionnelle, la bonne gestion de vos comptes ou encore la cohérence de votre projet.

Il convient de comparer les offres auprès de différentes institutions financières pour trouver celle qui vous correspond le mieux et surtout, celle qui vous proposera les meilleures conditions. Vous faire conseiller et accompagner par un professionnel agréé est une démarche incontournable pour vous assurer d’obtenir les informations les plus précises.

 

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le PTZ mis en place par l’Etat a pour objectif de faciliter l’accession à la propriété à davantage de ménages. 

Ce dispositif est réservé aux primo-accédants, c’est-à-dire aux personnes n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale durant à minima les 2 années précédentes.

Il permet de financer l’acquisition ou la construction d’une habitation destinée à devenir la résidence principale de l’emprunteur.

Cette résidence doit être un logement neuf en vue de sa 1ere occupation, un logement ancien avec des travaux d’économie d’énergie ou d’amélioration, un local existant à transformer en habitat ou un logement social revendu à son locataire.

  • Les conditions du PTZ varient selon la zone géographique où se situe le bien (zone A, A bis, B1, B2 ou C) et le nombre d’occupants
  • Il peut payer jusqu’à 40% de votre future demeure sans intérêt
  • Un grand nombre de ménages peuvent prétendre à ce financement ; toutefois il est soumis à des plafonds de ressources
  • Les mensualités peuvent s’étaler de 20 à 25 ans selon votre situation (plus vos revenus sont élevés, plus la durée est courte)
  • Le différé de remboursement est de 5, 10 ou 15 ans selon vos revenus
  • Il est considéré par les banques comme un apport personnel

Vous pouvez effectuer une simulation en ligne pour savoir si vos revenus vous permettent d’accéder à cette solution.

 

Le Prêt Conventionné (PC)

Le PC est un crédit immobilier destiné à toute personne souhaitant rénover sa maison ou accéder à la propriété de sa résidence principale (acquisition d’un bien neuf ou ancien, construction de sa résidence principale).

A savoir que pour que votre résidence soit considérée comme principale, il faudra l’occuper au moins 8 mois dans l’année. L’acquéreur devra également s’y installer l’année même de sa réception pour une construction.

Accordé sans conditions de ressources, son taux est plafonné. Son remboursement peut s’étaler jusqu’à 35 ans maximum et payer votre projet dans son intégralité, hormis :

  • les droits de mutation et frais de notaires
  • les frais d’instruction du dossier
  • les éventuels frais d’acquisition de meubles

Il peut également être complété par :

  • Un apport personnel
  • Un Prêt à Taux Zéro (PTZ)
  • Un Prêt d’épargne logement
  • Un Prêt à taux fixe inférieur ou égal à celui d’un prêt consenti en complément d’un compte épargne logement
  • Un Prêt Action Logement
  • Un Prêt-relais dans l’attente de la vente de la précédente résidence

En revanche, il ne peut pas être complété par un crédit Immobilier classique et n’ouvre plus droit à l’APL depuis le 1er janvier 2020.

Pour déposer une demande, il faudra vous rapprocher d’un organisme financier tel qu’une banque ayant passé une convention avec l’État. Comme pour un emprunt classique, n’hésitez pas à faire plusieurs devis afin de comparer les différentes offres de crédits proposées par les banques, notamment les TAEG. En effet, le taux d’intérêt appliqué peut varier dans la limite du plafond autorisé.

 

Le prêt relais

Destiné aux personnes déjà propriétaires, ce prêt permet de financer l’acquisition ou la construction d’un bien immobilier avant la vente de leur résidence principale actuelle.

Votre banque vous prête la somme nécessaire à la construction de votre nouvelle demeure en attendant de récupérer une partie de ce montant via la vente de votre résidence actuelle.

C’est donc un emprunt de courte durée (la résidence actuelle de l’emprunteur doit généralement être vendu dans les 2 ans maximum suivant l’obtention du crédit).

Différents types de prêts relais existent :

  • Le prêt relais sec : le montant du bien acheté est inférieur à la valeur du bien vendu
  • Le prêt relais acquisition ou prêt relais adossé : le montant du bien acheté est supérieur à la valeur du bien vendu
  • Le prêt relais rachat : rachat de votre prêt relais par une autre banque afin d’allonger sa durée et de réduire les mensualités.

 

Le prêt d’accession sociale (PAS)

Le PAS est destiné aux personnes ayant des revenus modestes qui souhaitent devenir propriétaires de leur résidence principale (acquisition ou construction) ou y faire des rénovations s’ils en sont déjà propriétaires.

Son taux n’est pas plafonné et il est soumis à des conditions de revenus qui varient en fonction de la localisation de la maison (zone A, A bis, B1, B2 ou C) et du nombre de personnes y habitant. Pour savoir de quelle zone dépend votre commune, rendez-vous sur ce simulateur en ligne proposé par le gouvernement.

Son remboursement peut s’échelonner jusqu’à 35 ans maximum. Il peut financer jusqu’à 100% de votre projet, sauf :

  • Les droits de mutation et frais de notaire (cependant, les frais de notaires seront réduits)
  • Les frais d’instruction du dossier (vous bénéficierez d’un taux plafonné)
  • Les éventuels frais liés au mobilier

Il peut également être complété par :

  • Un apport personnel
  • Un PTZ
  • Un Prêt d’épargne logement
  • Un Prêt à taux fixe inférieur ou égal à celui d’un emprunt consenti en complément d’un compte épargne logement
  • Un Prêt Action logement
  • Un Prêt-relais dans l’attente de la vente de la résidence précédente

Comme pour le PC, le PAS ne peut pas être complété par un crédit immobilier classique.

Pour obtenir ce crédit, renseignez-vous auprès d’un organisme financier ayant passé une convention avec l’État et comparez les différentes offres de crédits obtenues.

 

Le prêt fonctionnaire

Destiné aux agents de la fonction publique (Fonction publique de l’Etat, Fonction publique hospitalière et Fonction publique territoriale), il peut compléter un PAS ou un PC et doit être déposé en même temps ou au plus tard 8 mois après la livraison de la maison.

Ce micro-prêt participe au financement de la rénovation, l’achat ou la construction d’une résidence principale située dans un rayon de 50 km autour de l’emploi occupé. Son montant est de 3 900€ maximum et sera calculé selon votre contexte familial, la zone géographique et le nombre de pièces de votre maison.

 

Le Prêt épargne logement

Ce crédit s’obtient à partir d’un plan épargne logement (PEL) ou d’un compte épargne logement (CEL). Selon la date d’ouverture de votre PEL ou CEL, les conditions liées à votre demande de crédit pourront varier (principalement le taux d’intérêt).

Il faut une ancienneté de minimum 3 ans pour un PEL et 18 mois pour un CEL avant de pouvoir déposer une demande.

Cet emprunt permet de financer l’achat de votre résidence principale (bien existant ou maison à construire, incluant ou non l’achat de la parcelle) ou encore certains travaux de réparation et d’amélioration de votre habitat.

Si vous bénéficiez d’un PEL et d’un CEL, vous pourrez faire deux demandes. En revanche, le montant total emprunté ne pourra pas dépasser la somme de 92 000€.

Les mensualités peuvent s’étaler de 2 à 15 ans. Vous pouvez également rembourser de façon anticipée le capital emprunté, partiellement ou en totalité.

 

Le prêt Action Logement

Les propriétaires qui souhaitent construire leur maison neuve peuvent bénéficier de différentes aides financières parmi lesquelles on retrouve le Prêt Action Logement.

Les différents organes des collectivités territoriales (commune, département, région, etc.) ont mis en place des offres à taux réduits, des subventions et des primes soumis à des plafonds de ressources. Renseignez-vous auprès des différentes collectivités et auprès de votre ADIL pour faire un point sur ces aides et sur leurs modalités d’attribution.

 

Prêt financement construction

Comment obtenir un prêt pour construire sa maison ?

Construire son plan de financement

Le plan de financement ne doit pas être pris à la légère, car c’est la clé de voûte de votre projet de construction. Comme tout projet immobilier, il conviendra de bien définir vos attentes et souhaits afin de connaître votre besoin en capital.

Pour construire au mieux votre plan, nous vous conseillons vivement de vous faire accompagner par un banquier ou un courtier pour ne rien oublier dans le calcul de votre budget. Ce budget prévisionnel vous aidera notamment à démarcher les organismes financiers en vue d’obtenir le crédit que vous souhaitez.

Attention toutefois à ce que votre budget soit cohérent avec votre capacité d’emprunt pour éviter toute déception. Aussi, il est important d’estimer rapidement le capital que vous serez à même d’emprunter grâce aux outils proposés en ligne mais, surtout, grâce à l’accompagnement d’un professionnel.

 

Simulation des crédits pour la construction d’une maison

Dans un projet de construction, l’étude de financement est une étape importante et primordiale. Ne serait-ce que pour les démarches d’acquisition de votre terrain, au moment du compromis, le vendeur vous réclamera cette étude.

Aujourd’hui, il est facile de trouver des simulateurs de crédit en ligne. De nombreux organismes financiers proposent ce type de service sur internet. Cette simulation permet d’évaluer le montant des mensualités à rembourser, le taux d’intérêt et la durée du remboursement.

Attention tout de même, ce type de simulation ne prend pas en compte tous les éléments liés à votre situation personnelle.

Il faut donc garder à l’esprit que les montants indiqués ne sont qu’une estimation. Cela vous permettra de vous faire une idée approximative de ce à quoi vous pourriez prétendre mais cela ne remplacera pas une étude approfondie de votre dossier par un professionnel agréé.

 

Quand démarre le remboursement d’un crédit immobilier pour une construction ?

Lorsque vous empruntez pour l’achat d’un terrain ou la construction d’une maison, plusieurs possibilités s’offrent à vous en fonction de votre crédit et de votre situation personnelle. Vous pourrez alors choisir entre :

  • un remboursement immédiat : vous commencez à rembourser généralement 30 jours après la signature chez le notaire. Cette option convient aux ménages pouvant assumer les charges liées à leur logement actuel en parallèle de celles liées à leur emprunt.
  • un remboursement différé partiel : vous commencez à rembourser les intérêts intercalaires calculés sur les sommes débloquées via les appels de fonds et ne rembourserez le montant du capital qu’à la réception de votre maison.
  • un remboursement différé en totalité : vous commencez à rembourser le montant du capital ainsi que les intérêts seulement à la réception de votre bien.

 

Quand faire la demande de prêt construction ?

Généralement, la demande définitive auprès de votre banque se fait au moment de l’accord de votre permis de construire par la mairie.

En effet, si vous enclenchez les démarches avant d’être certain(e) de pouvoir bâtir votre maison sur votre terrain, vous pourrez vous retrouver avec un crédit souscrit mais l’impossibilité de construire sur votre terrain. Même s’il existe des clauses suspensives pouvant permettre d’annuler votre demande en cas de refus du permis de construire, il vaut mieux attendre l’accord de la mairie pour signer vos offres de prêt.

En revanche, l’étude de financement devra être réalisée avant de signer le compromis du terrain puisqu’elle sera réclamée par le vendeur pour vérifier votre solvabilité.

A savoir : lorsque vous signez un compromis de vente pour un terrain à bâtir, il est indispensable d’inclure deux clauses suspensives permettant d’annuler l’achat du terrain en cas de refus de prêt ou en cas de refus du permis de construire.

 

Comment se passe le déblocage des fonds pour une construction ?

Dans le cadre d’un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle), vos fonds sont débloqués au fur et à mesure de l’avancée de votre chantier :

  • 5% à la signature du contrat ;
  • 10% à l’obtention du permis de construire ;
  • 15% à l’ouverture du chantier ;
  • 25% à l’achèvement des fondations ;
  • 40% à l’achèvement des murs ;
  • 60% à la mise hors d’eau (toiture posée) ;
  • 75% à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air (menuiseries posées) ;
  • 95% à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et revêtements extérieurs ;
  • Si aucune réserve n’a été formulée, le solde sera payable dans un délai de 8 jours suivant la réception.
  • Dans le cas où des réserves auraient été formulées lors de la réception de la maison ou dans un délai de 8 jours, une somme au plus égale à 5% du prix convenu est consignée jusqu’à la levée de ces réserves, entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal de grande instance.

 

Est-ce que je peux emprunter sans apport personnel ?

En effet, comme indiqué plus haut dans cet article, certaines offres de financement permettent aux ménages sans apport personnel d’accéder à la propriété. Parmi celles-ci, on retrouve :

  • Le PTZ
  • Le PAS
  • Le prêt Action Logement

Pour conclure, en fonction de votre profil et de votre projet immobilier, de nombreuses possibilités s’offrent à vous. Les solutions citées dans cet article ne sont qu’une sélection parmi les plus connues, mais il en existe beaucoup d’autres.

De plus, passer par un constructeur de maisons régi par le CCMI assure votre investissement. Nous ne le répéterons donc jamais assez : rien ne remplace l’accompagnement d’un expert sur le sujet afin d’être certain(e)s que vous allez dans la bonne direction.

 

Pour aller plus loin :

 


Sources utilisées pour la rédaction de cet article : www.service-public.fr /www.cafpi.fr / www.anil.org / 

 

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